Суди, роки без перевірок і прихована вартість оренди: що відбувається із землею під "Казанком" у Кропивницькому

Попри відсутність у Кропивницькому офіційних громадських пляжів, містяни щороку купаються у Новомиколаївському водосховищі. За десятки років там сформувалася пляжна зона, розділена на дві частини — безкоштовний пляж і платна база відпочинку "Казанок".

У 2024 році Господарський суд Кіровоградської області зобов'язав повернути громаді понад шість гектарів рекреаційних земель біля річки Інгул, на яких зокрема й розташований "Казанок". Втім, апеляція скасувала це рішення. Орендар залишився на ділянці. І навіть більше — розпочав підготовчі роботи до нового будівництва. Коли журналісти "Доступ. Медіа" зацікавилися тим, скільки орендар сплачує за оренду землі, і чи платить у відповідності до актуальної нормативної грошової оцінки, цю інформацію від нас приховували не лише представники компанії (що можна пояснити комерційною таємницею приватного підприємства), а й міська рада, якій ми надіслали чотири запити.

Як земля опинилася в оренді

Товариство “Саладін”, яке орендує ділянку, отримало дозвіл на розроблення проєкту землеустрою в районі човно-рятувальної станції на території Новомиколаївського водосховища — під розміщення зони відпочинку та торгово-побутового комплексу ще у 2007 році. 

У 2010 році підприємство уклало договір оренди з Кіровоградською міською радою. Воно отримало ділянку площею 6,2 га в межах прибережної захисної смуги річки Інгул в оренду на 20 років. На той момент орендна плата становила 3% від нормативної грошової оцінки — 12 086 гривень на місяць, або близько 145 000 гривень на рік.

Цікаво, що питання щодо підстав для оренди цієї ділянки виникли ще тоді — 16 років тому. Зокрема, у липні 2010 року Господарський суд Кіровоградської області визнав незаконним рішення ради про надання дозволу на розроблення проєкту землеустрою. А це ключовий документ, на підставі чого було укладено угоду про оренду.  Вже у вересні 2012 року Кіровоградський окружний адміністративний суд скасував і саме рішення про оренду через порушення вимог Земельного та Водного кодексів щодо використання прибережних захисних смуг.

Попри це, договір оренди не розірвали. "Саладін" продовжував користуватися ділянкою й сплачував орендну плату. На частині ділянки створили відпочинковий комплекс "Казанок" — з рестораном, будиночками для відпочинку, альтанками та іншою інфраструктурою.

Суд і апеляція

У травні 2024 року заступник керівника Кіровоградської обласної прокуратури звернувся до Господарського суду Кіровоградської області з позовом до Кропивницької міської ради та ТОВ "Саладін". Прокуратура вимагала визнати договір оренди недійсним, скасувати реєстрацію права оренди та зобов'язати підприємство звільнити ділянку і повернути її територіальній громаді.

25 липня 2024 року суд задовольнив позов і зобов'язав "Саладін" повернути ділянку. Рішення ради, на підставі якого укладався договір, суд визнав незаконним ще у 2012 році, а договір, укладений на підставі незаконного рішення, не може бути дійсним.

Власник ТОВ "Саладін" Сергій Корнієнко тоді прокоментував виданню, що подаватиме апеляцію. За його словами, підприємство вкладало кошти в розвиток місця, облаштувало безкоштовний громадський пляж, а претензії прокуратури стосуються рішення, ухваленого ще 12 років тому.

Апеляцію "Саладін" подав і виграв — у квітні 2025 року Центральний апеляційний господарський суд скасував рішення першої інстанції і став на сторону орендаря. Апеляційний суд виходив з іншої правової логіки: між сторонами існують договірні відносини на підставі чинного договору оренди, а отже застосовується загальний строк позовної давності — три роки, який у цій справі сплив у 2013 році.

Прокуратура оскаржила цю постанову до Верховного суду, однак у червні 2025 року Касаційний господарський суд відмовив відкривати провадження. Постанова апеляційного суду набрала законної сили і є остаточною.

Договір оренди залишається чинним — "Саладін" де-юре є орендарем ділянки до жовтня 2030 року.

Кропивницька міська рада у суді першої інстанції визнала позовні вимоги прокуратури повністю. Проте постанову апеляційного суду рада не оскаржила — і таким чином відмовилася від подальшої боротьби за повернення землі.

Політики й бізнесмени: хто був попереднім власником

Як йдеться на аналітичній платформі YouControl, ТОВ "Саладін" зареєстроване 22 серпня 2007 року. Тривалий час підприємство було пов'язане із Сергієм Табаловим — місцевим підприємцем і братом Олександра Табалова, одного з відомих бізнесменів Кіровоградщини, співвласника групи "Формула смаку" та колишнього народного депутата. Сергій Табалов був бенефіціаром і генеральним директором "Саладіну", а паралельно брав участь у місцевому політичному житті — балотувався до Кропивницької міської ради у 2015 та 2020 роках. Разом із Табаловим до власності "Саладіну" тривалий час мала стосунок Тамара Котєльнікова.

Зміни у власності відбулися 30 січня 2023 року. Сергій Табалов та Тамара Котєльнікова вийшли зі складу засновників і бенефіціарів "Саладіну", Табалов також залишив посаду керівника. Після цього єдиним власником і директором підприємства став Сергій Анатолійович Корнієнко.

У грудні 2024 року до складу власників увійшла Валентина Корнієнко. У березні 2026 року вона змінила Сергія Корнієнка на посаді директора, а у квітні з реєстру прибрали його як кінцевого бенефіціарного власника. Нині Валентині Корнієнко належить 76,47% статутного капіталу "Саладіну", ще 23,53% залишається у Сергія Корнієнка.

Виходить, що якраз після того, як родина Табалових вже не мала жодного стосунку до “Саладіну”, прокуратура знову повернулася до питання оренди землі, на якій розташований “Казанок”: надіслала міській раді запит щодо орендної плати і попросила провести обстеження ділянки. Рада відповіла, що не має інформації про сплату орендної плати і від проведення обстеження відмовилася.

Чому прокуратура зацікавилась справою у 2023 році

Журналіст видання подав до Кіровоградської облпрокуратури уточнюючий запит, щоб з'ясувати, чому правоохоронці подали до суду через понад 10 років.

У прокуратурі відповіли, що не випускають з поля зору ситуацію навколо цієї ділянки з 2008 року. Тоді прокурор міста Кіровограда подав позов до Господарського суду і виграв — суд визнав незаконним рішення ради про надання дозволу на розробку землеустрою. У 2012 році природоохоронний прокурор подав новий позов і знову виграв — суд скасував рішення про передачу ділянки в оренду.

Однак після 2014 року ситуація змінилася. З набранням чинності Закону "Про прокуратуру" органи прокуратури позбавлені повноважень щодо проведення самостійних перевірок за дотриманням законів. Після того, як судові рішення набрали сили, прокуратура вже не могла ініціювати перевірку ділянки самостійно — це мав робити орендодавець, тобто міська рада. Підставою для позову 2024 року стала бездіяльність ради.

"Кропивницька міська рада, як учасник згаданих судових справ, достеменно знала про скасування судом рішень міської ради, на які рада покладалась як на підставу укладення договору з ТОВ "Саладін", проте відповідних заходів до захисту інтересів територіальної громади нею не вжито", — йдеться у відповіді прокуратури на запит редакції.

Прокуратура більше не має повноважень

У пресслужбі прокуратури підтвердили що постанова апеляційного суду є остаточною.

"Наразі прокурор аналізує наслідки ухвалених судових рішень та вирішується питання щодо наявності правових підстав для вжиття подальших заходів реагування в межах визначених законом повноважень", — повідомили у відповідь на запит редакції.

Проте зазначили, що контроль за виконанням умов договору оренди, надходження орендної плати та дотримання природоохоронних заборон — зокрема щодо будівництва у прибережній смузі — належать до компетенції Кропивницької міської ради як орендодавця.

Що в договорі: орендна плата і обмеження

Ми звернулись  до міської щодо умов оренди.  Нам надали копію договору з ТОВ "Саладін" де жодної конкретної норми щодо заборони будівництва у прибережній смузі або забезпечення вільного доступу громадян до берега річки в договорі не прописано. На цю прогалину звертала увагу прокуратура у своїх позовних вимогах.

Ще один важливий момент — орендна плата. В угоді зазначено,  що орендна плата підлягає перегляду, зокрема, у разі зміни нормативної грошової оцінки земель міста.

Нагадаємо, підприємство, згідно з угодою  від 2010 року платило 145 тисяч гривень на рік за ділянку біля річки. Жодного разу орендна плата не переглядалась, хоча ця умова в угоді прописана. На думку юристки Євгенії Захарченко, бездіяльність міськради як орендодавця щодо перегляду орендної плати не є порушенням договору. Проте, за її словами, це може бути порушенням перед громадою.

"Бездіяльність може стати підставою для кримінального провадження", — зазначила вона.

Скільки громада отримує за оренду — і чому це непрозоро

Ми надіслали чотири запити до міської ради із запитанням — скільки місто отримало від оренди привабливої ділянки на березі Інгулу. І нам не надали відповіді. Не отримавши інформації, яка мали би бути публічною, ми вирішили порахувати самі.      

У 2010 році нормативна грошова оцінка цієї землі становила 4 834 525 гривень, а орендна плата, тобто 3% від неї, — 12 086 гривень на місяць, або близько 145 000 гривень на рік. 

Проте станом на серпень 2026 року нормативна грошова оцінка цієї ділянки становить 19 666 822 гривень — це підтвердило Управління Держгеокадастру у Кіровоградській області у відповіді на запит редакції. Якщо рахувати від цієї суми 3% орендної ставки як передбачено договором — орендна плата має становити близько 589 000 гривень на рік.

Тобто за оренду землі під “Казанком” орендар мав би сплатити понад пів мільйона гривень, а не 145 тисяч.

В угоді, яка є у розпорядженні редакції, цей момент зазначається — орендна плата змінюється разом зі змінами нормативно-грошової оцінки.  

Директорка ТОВ "Саладін" Валентина Корнієнко підтвердила, що орендна плата зростає щороку.

"Вона росте у нас кожний рік. У нас щорічно змінюється оцінка вартості земельної ділянки, на яку нараховується сума. Повірте, що ми дуже немаленьку суму платимо кожен місяць", — сказала вона. 

Проте, скільки саме підприємство платить за оренду,  директорка, як і мерія, сказати відмовилась.  

Відтак, скільки саме громада отримує від оренди землі вартістю майже 20 мільйонів гривень — невідомо. Ні міська рада, ні податкова цю інформацію не розкрили попри численні запити, які надсилала наша редакція.

Юристка Євгенія Захарченко вважає, що міськрада не має права приховувати ці дані.

"Власником землі є громада, а міська рада — лише уповноважений орган. Закон "Про доступ до публічної інформації" зобов'язує відкривати усю інформацію про кошти і майно громади", — вважає юристка.

Щодо можливого заниження орендної плати юристка також висловила занепокоєння. Не знаючи реальних цифр і з огляду на небажання міської ради, податкової та орендаря розкривати конкретні суми, вона не виключає, що орендна плата може сплачуватися за застарілою нормативно-грошовою оцінкою.

"Міська рада уникає відповіді, оскільки не приймає нову нормативну оцінку. Вона має бути затверджена міською радою, тоді мають змінюватись договори. Я думаю, що серед депутатів та інших чиновників, їхніх родичів є бізнесмени, які заробляють, орендуючи землю громади. Відповідно, нижча нормативна оцінка — менше платити", — сказала Євгенія Захарченко, підкреслюючи, що це її суб'єктивна думка.

Паркан: чия версія правдива

Не контролює мерія і того, що відбувається на ділянці. Наприклад,  кажуть, що не погоджувала встановлення паркану та платний вхід на ділянку.

Разом з тим журналіст видання зафіксував, що паркан розмежовує безкоштовний пляж і територію "Казанка" та заходить безпосередньо у воду — фізично розділяючи береговий простір. Крім того, жителі міста розповіли, що потрапити на територію "Казанка" можна лише, якщо замовити щось у закладі, оплатити шезлонг чи скористатися іншою платною послугою.

Директорка "Саладіна" Валентина Корнієнко стверджує, що вхід на територію вільний. 

"У нас вхід вільний, немає ніякого платного. Якщо люди приходять просто погуляти, зайти на територію — у нас вільний пляж", — пояснила вона.

Щодо паркану Корнієнко зазначила, що він стоїть по межі орендованої ділянки і не перекриває доступ до води. 

"Ми маємо право розміщувати огорожу, але вхід не маємо права закривати. У нас доступ до берегової лінії та води скрізь вільний", — сказала вона.

Юристка Євгенія Захарченко зазначила, що з огляду на програні суди ситуація з парканом юридично складна.

"Орендар пояснює, що паркан "для убезпечення людей від будівельних робіт", тож довести протилежне важко", — каже вона.

Дозволи на будівництво: що є в реєстрах

Міська рада не контролює не лише суму оренди, але й стан майна. З офіційної відповіді на запит ми знаємо, що мерія, як орендодавець, жодного разу не перевіряла, як саме використовують ділянку.

"Міською радою або її виконавчими органами перевірки використання земельної ділянки орендарем у період з 2020 по 2026 рік не здійснювались", — йдеться у відповіді департаменту на запит редакції.

Державна інспеція архітектури та містобудування України (ДІАМ) підтвердила те саме: в порядку планових та позапланових заходів державного архітектурно-будівельного контролю щодо об'єкта на цій ділянці перевірок з вересня 2021 року не проводили. При цьому повноваження контролю над об'єктами з незначними та середніми наслідками на території Кропивницького з 2017 року передані управлінню державного архітектурно-будівельного контролю Кропивницької міської ради — тому самому органу, який у листопаді 2025 року зареєстрував повідомлення про початок підготовчих робіт "Саладіна".

Відтак, за 16 років оренди єдиними задокументованими в реєстрах об'єктами будівництва залишаються станція, альтанки, магазин і навіс.

У розмові з журналістом пані Корнієнко пояснила, що решта споруд на ділянці некапітальні і не потребують дозволів.

"Все, що є тимчасовим, не капітальним — воно не потребує дозвільних документів. Це альтанки і літнє кафе, просто площадка така зроблена", — сказала вона.

Будиночки, за її словами, вже стояли на ділянці на момент придбання бізнесу і мають право власності. Щодо нового капітального будівництва Корнієнко зазначила, що компанія чекає висновку експертизи і лише після неї отримуватиме дозвіл на роботи.

Юристка Євгенія Захарченко зауважила, що генплан не є підставою для узаконення порушень у будівництві. За її словами, договір оренди укладався на будівництво рятувальної станції, і за порушення його умов міськрада має право звернутися до суду з вимогою про розірвання.

Що є на ділянці сьогодні

Журналіст "Доступ. Медіа" побував на ділянці і зафіксував наявну інфраструктуру. На території комплексу розташований ресторан, будиночки для відпочинку різних площ, кілька альтанок, упорядкована алея вздовж прибережної зони, вимощені доріжки, вбиральня, адмінспоруди, паркан, що заходить у воду, вуличне освітлення на сонячних панелях, літня сцена, парковка для транспорту — і тривають будівельні роботи.

Із задокументованих у реєстрах об'єктів будівництва — човно-рятувальна станція, альтанки, магазин і навіс.

Що далі

Договір оренди діятиме ще чотири роки. Тим часом на ділянці в прибережній смузі річки Інгул — де суди ще з 2010 року фіксували порушення природоохоронного законодавства — функціонує бізнес і тривають роботи з підготовки до будівництва. Паркан стоїть без погодження орендодавця і заходить у воду. Скільки громада фактично отримує за оренду цієї землі — невідомо.

Якщо виявиться, що орендна плата сплачувалася за заниженою НГО, юристка Євгенія Захарченко вважає це збитками для бюджету громади. За її словами, вирішити це можна через звернення до прокуратури — правоохоронці можуть через суд зобов'язати міську раду затвердити нову нормативну грошову оцінку земель у Кропивницькому.

Міська рада не контролювала орендаря роками і не оскаржила апеляцію, яка скасувала рішення про повернення ділянки. На думку юристки, саме рада мала б звернутися до суду з вимогою розірвати договір через порушення його умов. Але, як вона зазначила, не варто бути наївними — рада цього не зробить.

---

Цей матеріал здійснено за підтримки програми «Сильніші разом: Медіа та Демократія», що реалізується Всесвітньою асоціацією видавців новин (WAN-IFRA) у партнерстві з Асоціацією «Незалежні регіональні видавці України» (АНРВУ) та Норвезькою асоціацією медіабізнесу (MBL) за підтримки Норвегії. Погляди авторів не обов’язково відображають офіційну позицію партнерів програми 

---

Читайте також: Рік після відкриття: в якoму стані екoлoгічний сквер на Сoбoрній у Крoпивницькoму