З 1 липня 2015 року вступив у дію Закон України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку», який є доповненням Закону «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку». Цим документом законодавець фактично здійснив свою заповітну мрію – позбувся тягаря у вигляді утримання та обслуговування багатоквартирних будинків. Тепер до 1 липня поточного року всі їх мешканці мають визначитися з формою управління своїм майном, в іншому випадку це зроблять за них.
І якщо спочатку ці законодавчі зміни більше обговорювались засобами масової інформації та громадськими діячами, то зараз ситуація змінилася. Коли до часу "Х" залишається менше ніж півроку, все частіше можна почути дискусії на цю тему. У своєму під’їзді, сусідньому дворі і навіть у громадському транспорті, прямуючи на роботу, ти стаєш мимовільним слухачем полеміки "за" і "проти" створення ОСББ. Однак зрозуміло одне – більшість населення не знає, що за вибір перед ним стоїть, і який варіант обрати. Тож спробуємо розібратися в цьому разом.
Згідно Закону, змінюється принцип управління багатоквартирними будинками, і тепер держава ніби як проявила жест «доброї волі» та надала можливість населенню самостійно визначитися з формою управління свого майна. Всі власники квартир автоматично стають співвласниками багатоквартирного будинку і спільно розпоряджаються цією власністю, до якої входять житлові та нежитлові приміщення, земля, на якій він стоїть та прибудинкова територія. Все це держава знімає з комунального балансу та передає у ваші руки, й дає можливість обрати один з трьох варіантів управління – створення ОСББ, самостійне призначення управителя або орган місцевого самоврядування призначає вам його на свій розсуд.
При цьому умови виходу з комунальної власності для мешканців багатоповерхівок не зовсім рівні. Мова йде про стан будівель, покрівлі та прибудинкових територій цих будинків. Так наприклад, мешканці «хрущовки», якій більше 50 років, і де проводився, в кращому випадку, лише поточний ремонт, опиняться в нерівних умовах з жителями багатоповерхівок, яким менше 30 років, адже їм доведеться витрачати на утримання будинку більше коштів. Так, за інформацією управління ЖКГ міської ради, у Кіровограді з чисельністю населення трохи більше 200 тисяч осіб, де 1406 будинків належать до комунальної власності, капітально відремонтовано лише 24 відсотки (324 будинки). І хоч КМР затвердила програму підтримки ОСББ, на яку планують виділити з міського бюджету 900 тис. грн., цього все одно не досить, аби створити рівні умови для всіх.
Крім того, хоч Закон вступив у дію більш ніж півроку тому, досі не розроблено більшість підзаконних актів, які регулювали б умови проведення конкурсу, на яких має призначатись управитель, процедуру зберігання протоколів зборів співвласників та ін.
Але, не зважаючи на всі ці недоопрацювання парламентарів, зробити вибір люди зобов'язанні, тому зупинимося детальніше на можливих варіантах.
ОСББ
Саме навколо цього варіанта відбуваються найбільш жваві дискусії. Його активно пропагують представники влади і найбільше побоюється населення, чи то не бажаючи брати на себе відповідальність, чи просто не розуміючи принципів такого управління.
Закон говорить, що об’єднання співвласників багатоквартирного будинку (об’єднання) – юридична особа, створена власниками квартир та/або нежитлових приміщень багатоквартирного будинку для сприяння використанню їхнього власного майна та управління, утримання і використання спільного майна.
Власниками квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку можуть бути фізичні та юридичні особи, територіальні громади, держава. Отже, у багатоквартирних будинках, де є неприватизовані квартири або територіальній громаді належить нежитлове приміщення, орган місцевого самоврядування як співвласник будинку на рівні з іншими бере участь в управлінні ним.

Наразі у Кіровограді функціонує лише 20 об’єднань співвласників багатоквартирних будинків, які самостійно займаються утриманням свого житла – встановлюють розмір тарифу, включають договори з обслуговуючими підприємствами, вирішують питання ремонту тощо.
Але, як зазначає Олена Фоменко, член правління одного з таких будинків, що розташований по вулиці Конєва, 15, процес створення ОСББ досить складний. Так, за її словами, однією з перших проблем, що постали перед жителями цього будинку під час створення об'єднання, став пошук приміщення, в якому можна провести загальні збори. Нелегко було й дотриматися всіх процедур, прописаних у законодавстві – повідомити всіх жителів за 14 днів, правильно скласти протоколи і т. д. Тому зібрати необхідну кількість мешканців будинку, щоб збори визнали правомочними, вдалося лише з четвертого разу.
Далі виникали проблеми правильного юридичного оформлення всіх документів, тому ініціативній групі довелося звернутися по допомогу до державного адвоката.
Всі ці виклики чекають на тих, хто планує створити ОСББ. Зараз цю проблему частково бере на себе Кіровоградська міська рада, яка затвердила "Програму сприянню ОСББ на 2016-2018 рік", згідно з положеннями якої співвласникам багатоквартирного будинку, які вирішили створити об’єднання, надається юридичний супровід і часткове співфінансування капітального ремонту, але коштів, передбачених бюджетом на ці заходи, явно недостатньо.
Ще одне проблемне питання – боржники, які є майже в кожному будинку. Однак, за великим рахунком, така ситуація була і буде завжди, незважаючи на форму правління. І хай зараз цією проблемою займаються ЖЕКи, але з 1 липня цей тягар ляже на плечі власників будинку, і чи то буде ОСББ, чи управитель, все одно доведеться шляхом попереджень або навіть судів вимагати погашення боргів.
І це ще не всі проблеми, які можуть виникнути у процесі створення ОСББ. У подальшій роботі необхідно буде призначити членів правління, ревізійну комісію тощо, але чи в кожному будинку знайдуться компетентні люди, що зможуть це робити фактично на громадських засадах? До того ж, для обрахунків тарифів і обслуговування рахунків потрібен бухгалтер, якого теж потрібно найняти й оплатити його роботу. Для ремонтних робіт доведеться самостійно шукати підрядника й укладати з ним договір, але і тут є проблеми.
За словами члена правління ОСББ на Конєва, 15, у Кіровограді важко знайти фірму, яка б мала всі дозвільні документи і давала гарантію виконаних робіт хоча б на 5 років.
Я особисто минулого року шукала в Кіровограді фірму, яка може перекрити дах, але такої не знайшла. Хоча всі кричать, що вони є. Таку, яка б дала нам гарантії, у якої є всі свідоцтва. Все впирається в те, що ці роботи повинен хтось виконувати, – говорить жінка.
Але у створенні ОСББ є велика перевага – самостійне управління своїм майном. За такої форми ви стаєте господарем свого будинку, що дає можливість самостійно встановлювати та обраховувати тарифи і приймати рішення про їх зміну, вирішувати, що і коли ремонтувати. Ви зможете контролювати розподілення коштів, які сплачуєте, і знатимете, куди і на що вони йдуть. Вам не доведеться чекати роками, щоб ЖЕК зробив перекриття вашого даху або взагалі йти самостійно його ремонтувати за власний кошт, при цьому ще й кожен місяць сплачувати за комунальні послуги. І це безумовний плюс.
Співвласники багатоквартирного будинку
За рішенням співвласників, усі або частина функцій з управління багатоквартирним будинком можуть передаватися управителю. Межі повноважень, на підставі яких він здійснює свою роботу, а також вартість його послуг визначається за згодою сторін та зазначається у договорі, що укладається між співвласниками багатоквартирного будинку та управителем на один рік. Якщо за один місяць до закінчення зазначеного строку одна зі сторін письмово не повідомить іншу про відмову від договору, він вважається автоматично продовженим на наступний однорічний термін. Таке рішення має прийматися мешканцями будинку на загальних зборах, де має бути складено відповідний протокол і більшістю голосів прийняте рішення про призначення управителя та межі його повноважень.
За такої форми управління багатоквартирним будинком, співвласники фактично наймають особу (управителя), яка займається питаннями утримання багатоповерхівки, при цьому право вирішувати частину питань, що стосується, наприклад, розпорядження коштами, капремонту тощо, співвласники можуть залишити за собою і вирішувати їх на загальних зборах.
Але і тут є свої загрози. По-перше, для того, щоб обрати таку форму управління, потрібно зібрати загальні збори, на яких переважна більшість співвласників має прийняти відповідне рішення. Далі необхідно знайти особу, яка обійме посаду управителя, розробити відповідний договір та домовитися про оплату. Для розробки тексту договору необхідний юридичний супровід, адже більшість звичайних мешканців мало розуміються на таких тонкощах, а так як ця угода – основний документ, що визначає відносини між співвласниками та управителем, то від того, яким він буде, залежить якість отриманих в результаті послуг.
Такий спосіб управління вважається проміжним і в результаті має все одно привести до створення ОСББ, бо ця форма обмежує повноваження мешканців будинку і не дає повною мірою контролювати управління їх майном.

Управитель
Управитель – фізична особа-підприємець або юридична особа – суб’єкт підприємницької діяльності, яка за договором зі співвласниками забезпечує належне утримання та ремонт спільного майна багатоквартирного будинку і прибудинкової території та належні умови проживання і задоволення господарсько-побутових потреб.
Така форма передбачена для тих мешканців багатоповерхівок, які не оберуть жодну з попередніх форм управління до 1 липня поточного року.
Згідно із ч. 5 ст. 13 Закону №417, договір з управителем, який призначається на конкурсних засадах виконавчим органом місцевої ради, на території якої розташовано багатоквартирний будинок, укладатиметься від імені співвласників терміном на рік. Тому якщо вам не сподобається якість наданих послуг чи призначений управитель не буде виконувати покладенні на нього обов'язки, вам доведеться йти до суду, витрати на який ляжуть на ваші плечі, або чекати рік, поки закінчиться термін договору, і вже тоді змінювати форму управління.
Крім того, якщо раніше для впливу на ті ж ЖЕКи ви могли звернутися до міської влади, то тепер ви є власником будинку, а тому виконавчий орган влади більше не матиме законних важелів впливу – тут ви залишаєтесь один на один з вашими проблемами.
Управитель обирається на основі конкурсу, однак досі немає відповідних підзаконних актів, які б прописували процедуру проведення конкурсу, а тому поки його провести немає можливості. Така ж ситуація і з тарифами (квартплата тощо), що за такої форми правління теж будуть призначатися за результатами тендеру, який знов таки, не зрозуміло як проводити. Наразі, Мінрегіоном розроблено лише Проект Порядку проведення конкурсу з надання послуги з управління багатоквартирним будинком. Він розміщений на веб-сайті Міністерства для громадського обговорення (як регуляторний акт), а також направлений на погодження до Всеукраїнської асоціації органів місцевого самоврядування «Асоціація міст України» та Всеукраїнської асоціації сільських та селищних рад.
До того ж, є загроза, що управляти вашим будинком призначать ті ж ЖЕКи, які переформатують у відповідні підприємства, а якість послуг скоріш за все мало зміниться. І вже не буде фінансової підтримки з міського бюджету, тому якщо з тих чи інших причин зламається ліфт, то ремонтувати його доведеться за кошти мешканців, при цьому оперативність вирішення проблеми навряд чи зміниться.
Подібний негативний досвід мали мешканці будинку по вул. Конєва (теперішня Юрія Коваленка), 15, яких незаконно зняли з комунального балансу і передали у повноваження Кооперативу по обслуговуванню «Фіаніт». Протягом кількох років такого «обслуговування», за словами мешканки багатоповерхівки Олени Фоменко, там не працювали ліфти, у під'їздах не було світла і навіть траплялися ситуації, коли більше тижня не вивозилось сміття. Сукупність усіх цих чинників і змусила жителів цієї багатоповерхівки створити ОСББ.
Коли ви два роки живете без світла в під’їзді, спотикаєтесь у темряві, у вас не працюють ліфти, і ви не можете знайти виходу, бо з вами не укладають ніяких договорів, не показують, що то за об’єднання таке – Кооператив по обслуговуванню «Фіаніт», не допускають до жодного документу, але незрозуміло за що "збивають" квартплату, то ви мимоволі починаєте замислюватися над тим, що робити далі, – говорить жінка.
Вибір, який держава змушує робити жителів багатоповерхівок, досить складний. Потрібно обдумати та обговорити усі доступні варіанти, бо саме від цього залежатимуть умови вашого життя. Зараз переважна більшість українців не поспішає створювати ОСББ, бо це несе повну відповідальність за своє майно, а значить усі проблеми, що виникнуть доведеться вирішувати самостійно. Однак, переклавши обов'язки по управлінню вашою власністю на третю особу, будьте готовими миритися з усіма наслідками її роботи.