Начальник ЖЕО – про обов’язки, боржників та проблеми галузі в Кропивницькому

Редакція Точки Доступу

07 червня 2021, 07:05

Сім років тому ЖЕКи та КРЕПи у Кропивницькому об’єдналися у ЖЕО – житлово-експлуатаційні організації. Згодом набув чинності Закон України «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку» – мешканці багатоквартирних будинків отримали право самостійно здійснювати управління своїм майном як цілісним комплексом. Для тих будинків, які не виявили бажання господарювати самостійно, управителями стали ЖЕО. Вони виграли конкурси (у Кропивницькому від імені мешканців виступило управління житлово-комунального господарства міської ради) і вийшли в розряд управляючих компаній.

Про проблеми і здобутки ЖЕО за ці роки Точці доступу розповів начальник житлово-експлуатаційної організації №3 Олександр Довгаль.

Олександр Довгаль

Кор: Нещодавно ми публікували інформацію про доходи і витрати ЖЕО. Роз’ясніть, будь ласка, що входить до квартирної плати та на що витрачаються доходи організації, крім фонду оплати праці?

Будинок не може існувати без управителя, тому між ЖЕО та міськрадою заключений по кожному будинку окремий договір. Частиною кожного з них є кошторис витрат та послуг з управління багатоквартирним будинком. Перелік типових послуг, на основі яких сформований кошторис, затверджений Кабінетом Міністрів України. До складу цих послуг входять:

технічне обслуговування внутрішньобудинкових мереж (водопровід, водовідведення, теплові мережі, електромережі, зовнішні та внутрішні газопроводи);
технічне обслуговування ліфтів (у нас є зустрічний договір з ліфтовою компанією, якій ми щомісячно перераховуємо кошти, але не плутати технічне обслуговування з ремонтом);
обслуговування димовентиляційних каналів (цим теж займається підрядна організація, з якою також заключений договір);
поточний ремонт конструктивних елементів технічних пристроїв будинків та іншого спільного майна багатоквартирних будинків – покрівлі;
ремонт оголовків димовентиляційних каналів – вони знаходяться на даху і через погодні умови часто піддаються руйнації;
дератизація – є в нашому місті організація «Раттус», яка труїть пацюків та мишей. І якщо ця послуга включена до тарифу, то раз на місяць ми оплачуємо їхній рахунок, згідно договору.

Тобто, це обслуговування комунікацій, які знаходяться у підвалі, у під’їзді, на даху, але не в квартирах. Люди повинні розуміти, що згідно з чинним законодавством кожен мешканець чи співвласник житла несе солідарну відповідальність за збереження конструктивних елементів будинку і повинен брати участь в їхньому обслуговуванні. Такого терміну як «будинок на балансі» – немає. ЖЕО – обслуговуюча організація, котра надає послуги в рамках чинного тарифу.

На одвічне питання, хто повинен вкручувати лампочку в під’їзді, відповідаю – ми повинні подати світло, а також виконати пункт договору «придбання електричної енергії для освітлення місць загального користування» – сходових клітин, під’їздів, підвалів.

Є кілька некоректних, на мою думку, моментів, які стосуються затвердженого кошторису типового договору. Наприклад, прибирання та вивезення снігу. Прибирання снігу ми виконуємо, але вивезення – ні. Але в той же час у договір не включено вивезення листя, а цим ЖЕО якраз в сезон активно займається. Тобто, це договір для Києва та його жителів – у них дерев у дворах практично немає, тож вони вивозять сніг, а ми вивозимо листя – у нас дерев багато. А це і оплата водія, і закупівля паливно-мастильних матеріалів і всього, що з цим пов’язано. Ще один некоректний пункт, на мою думку, винагорода управителю. Потрібно було написати «адміністративні послуги» – це і комунальні платежі, і накладні витрати, і зарплати – лише в ЖЕО-3 працює 146 людей.

Кор: Кошти від споживачів спрямовуються лише на те, що прописано в договорах?

За кожним двірником закріплено 3-4 будинки, а їх на обслуговуванні 210. Люди, коли читають в Інтернеті голі цифри, думають, що дохід у нас величезний, штат невеликий і об’єми роботи незначні, але це не так. Зараз для того, аби піти назустріч населенню та якимось чином покращити якість обслуговування, ми зробили наступним чином. Наприклад, є дах будинку, на якому був капітальний ремонт. При відсутності аварійних ситуацій ця покрівля ще якийсь час ремонту не потребуватиме. І ми акумулюємо кошти за ті послуги, на яких зекономили, і на вулиці Академіка Корольова, наприклад, у декількох будинках засклили по одному під’їзду – поставили пластикові вікна. І так буде зроблено в кожному будинку – на ту суму, яку вдасться зекономити.

Безперечно, пріоритет у даному виді робіт надається тим під’їздам та будинкам, мешканці котрого найменше заборгували. Люди, які добросовісно платять, повинні отримувати послугу першочергово. Пам’ятаю, приходили люди з того ж Академіка Корольова, запитували, чому в сусідньому під’їзді поставили вікна, а в них – ні. Я підняв відомість та показав, що в сусідньому під’їзді загальна заборгованість 600 гривень, а в їхньому – 12 тисяч. Я вважаю, що така методика не лише покращить якість обслуговування населення, а й стимулюватиме людей бути більш дисциплінованими в плані оплати.

Кор: Яка ситуація із неплатниками за послуги з квартирної плати?

Вона напівпатова. Пат – це термін гри в шахи, коли на полі залишається король і ходити йому немає куди. Чому така ситуація? У нас зв’язані руки. Для того, аби подати до суду, нам потрібно заплатити судовий збір, але перед тим написати позовну заяву, де я повинен вказати паспортні дані та ідентифікаційний код відповідача. По-перше, таких даних в мене немає. По-друге, у нас діє закон про захист персональних даних. Це, звичайно, звучить безглуздо, але щоб подати на боржника до суду, мені потрібно піти до нього, взяти на це письмову згоду. Гіпотетично, я це все знайшов і зробив, оплатив збір і виграв суд. Але тут ще цікавіше – виконавча служба пальцем об палець не вдарить для стягнення заборгованості, поки я не оплачу авансовий внесок.

Наприклад, сума заборгованості 1000 гривень. Існує певний відсоток від цієї суми, яку виконавча служба повинна заробляти. От ці кошти я повинен їм сплатити одразу, а потім вони мені його, можливо, відшкодують. А якщо боржник, наприклад, не має з чого оплатити борг чи не має майна, яке можна реалізувати на користь сплати заборгованості? То ніхто нічого не повертає і борг залишається. Сьогодні приходила жінка – 23 тисячі боргу, уявляєте? Не платила одинадцять років! І вона тут криком кричала, що я їй довідку не даю. Поліцію викликала. Жаль, що мене на той момент не було на місці, але це показовий випадок. Фінансової підтримки в ЖЕО немає – ми знаходимося на самофінансуванні.

Кор: Чи є у ЖЕО важелі впливу на неплатників?

Жодних. Тут лише держава повинна чітко регулювати це питання. Не може людина платити за чотирикімнатну квартиру – нехай переселяється у двокімнатну, але платить. Не може платити за двокімнатну – нехай купує «однушку». Без твердого державного управління підірветься сам інститут державності як такий, але держава – це і є кожен з нас. Це не тепловикам ваш сусід винен 80 тисяч – це він кожному кропивничанину їх винен. Тепловики не зможуть розрахуватися за спожитий газ, а газовики не включать його, поки хтось за це не заплатить. Місто бере гроші із свого напруженого бюджету або бере кредит. А кредити будемо повертати ми з вами. Це ті гроші, за які можна було б зробити дорогу, відремонтувати дитячий чи спортивний майданчик.
Я вважаю той факт, що на території ЖЕО-3 лише два багатоквартирні будинки створили об’єднання співвласників багатоквартирних будинків (ОСББ), ознакою того, що більшість людей задоволена якістю послуг нашої обслуговуючої організації. У моїх колег цифри суттєво відрізняються. Але ЖЕО надає послуги всім – і тим, хто має борги і тим, хто їх не має, автоматично. Ми не обленерго, яке може прийти, від’єднати дріт і не вмикати його до повного погашення боргу. А ми ж не можемо два метри прибудинкової території прибрати, а два – не прибрати.

Кор: У яких випадках перераховується розмір квартплати?

Такі випадки дійсно існують. Звернулася, до прикладу, до мене орендаторка магазинчика в багатоквартирному будинку. Попросила виключити з переліку послуг електропостачання та дератизації, бо вона має окремо заключені індивідуальні договори з фірмами-надавачами цих послуг, надала копії. Я без питань пішов назустріч і їй перерахували розмір плати за наші послуги.

Кор: Що, на Вашу думку, спричинило нещодавній обвал покрівлі на будинку, де знесли стіну? Як можна попередити такі випадки?

Після того, як відмінили обов’язкові дозволи на перепланування житла, знову маємо патову ситуацію. Згідно з Конституцією, наше житло є недоторканним. Я не маю права туди зайти без судових санкцій, так само не може й співробітник поліції, прокуратури чи будь-якого іншого правоохоронного органу. Коли люди, буває, повідомляють нам про проведення самовільного перепланування у сусідів, ми, звичайно, реагуємо, викликаємо поліцію, намагаємося достукатися до людей в усіх сенсах слова. Але часто нас просто не пускають. Санкцій немає і, на моє глибоке переконання, такі випадки з обвалом дахів та стін – лише перші ластівки. Далі буде лише гірше, тому що до кінця не зрозуміло, скільки ще таких некомпетентних людей займаються цим питанням.

Я особисто спілкувався з цим горе-будівельником, який робив перепланування в цій квартирі та наймав робочих. Я йому поставив одне-єдине питання – чи є в нього хоча б яка-небудь будівельна освіта. Він каже, немає. Про що ми далі можемо говорити? І це вони знесли підпорні стіни, а якби знесли несучу стіну і не повністю, а частково, та ще й не одразу під дахом, де є додаткове навантаження утеплювача, то при будь-якій вібрації весь будинок міг би скластися, як картковий. Люди не мають права вносити зміни в конструктивні елементи будинку, але й отримати дозвіл і отримати якийсь експертний аналіз їм також немає де. Поки регулятором ситуації знову не виступить держава ця ситуація буде тривати безкінечно. Поки що ж у нас важелів впливу немає, це замкнене коло.

Кор: Як вплинули карантинні обмеження через COVID-19 на роботу ЖЕО?

ЖЕО відноситься до критичної інфраструктури. Ми не можемо не ходити на роботу, не надавати послуг, не може бути двірника, працюючого віддалено. Ми змінили процедуру подачі документів – на першому поверсі в нас сидить приймальниця заявок для отримання послуги, наприклад, паспортиста чи діловода. Звичайно, ми розподіляємо ці заявки, щоб у приміщенні було не більше однієї людини, у мене немає змоги зробити їм у маленькому коридорі півтораметрову відстань. Тому люди чекають на вулиці і заходять по одному. Звичайно, коли дощ чи негода ми дозволяємо зайти на перший поверх у масках, а тоді людей по одному викликають до спеціалістів. Ми піклуємося про здоров’я наших співробітників, але не тільки – ми виступили із пропозицією, закупили дезінфектанти та самостійно оброблюємо під’їзди житлових будинків.
Так, ми не перевели частину послуг в онлайн, тому що навіть у процесі видачі довідок є свій порядок. По-перше, якщо телефонує людина замовити якусь довідку, звідки я можу знати, що це мій абонент, а не шахрай? На жаль, з останніми я стикаюся дуже часто – заходять всілякі «рішали», яким щось треба і майже стовідсотково це суперечить українському законодавству. По-друге, мені потрібен документ на підтвердження права власності на житло, чи прописка, чи паспорт, чи довіреність власника – тоді діалог продовжується. У нас на стенді номер телефону бухгалтерії і людина може дізнатись суму заборгованості по особовому рахунку, але перерахунок вже робиться в особистій присутності. Переважна більшість відноситься до цього з розумінням. Так, це незручності, але зараз така ситуація в усьому світі.

Кор: Чи вплинула пандемія на рівень проплат від населення?

Суттєво не вплинула. Загалом рівень проплат тримається на рівні 95 відсотків і я вважаю, це хороший показник. Але проблемою залишається кадрове питання. Завдяки безвізу з країни поїхало дуже багато спеціалістів, хороших робітників – відсотків 80. Для того, щоб людей повернути, їм потрібно гідно платити. І от якби всі, хто винен десятки тисяч, заплатили борги, я міг би доплатити слюсару, скажімо, щоб він отримував не сім, а десять тисяч, чи набрати в профтехучилищі на таку зарплату молодих хлопців, які б сумлінно працювали і трималися б за роботу. Хтось би повернувся з Польщі, адже не кожен з радістю відноситься до того, що йому доводиться бути далеко від родини та домівки. Можливо, не такі зарплати в нас, як у Польщі, але хоча б зробити так, щоб людина могла на зарплату жити, а не виживати. Це комплексне і дуже непросте питання.

Кор: Що потрібно ЖЕО, щоб покращити якість обслуговування населення?

Технічний прогрес на сьогодні не стоїть на місці. Але неможливо покращити якість обслуговування без наявності та постійного оновлення матеріально-технічної бази. В мене немає навіть трактора, я вже мовчу про сучасну техніку. Часто ми цю техніку просимо в інших структур – у водоканалу, в яких і в самих роботи – без кінця-краю, або в тепловиків. Коли я прийшов на роботу, у дворі був один-єдиний ЗІЛ та й той був арештований податковою поліцією. Він простояв тут сім років. Я домовився, щоб його виставили на торги і виграв їх, відреставрував машину і вже два роки як він економить комунальні гроші. Ми не годуємо ФОПа якогось, чи якусь комерційну структуру. Але для безперебійної оперативної роботи нам необхідна щонайменше автовишка, трактор з причепом, ще одна вантажна машина, екскаватор. Це приблизно 2,5-3 мільйона гривень, а коштів таких ні в нас, ні в міста не передбачено.
Нам потрібно їздити вчитися, дивитися, як обслуговують людей за кордоном – у Польщі, Чехії, країнах СНД, дивитися, як працюють люди. Нам потрібні нові знання та принципи підходу до цієї роботи, бо замінивши розбите скло на таке саме прогресу не буде. Багато чого залежить і від відношення людей до житла. От ніби гарну справу роблять – утеплюють квартири. Але, по-перше, воно локальне, а не загальне, а по-друге люди не розуміють, що вони є співвласниками будинку з певною відповідальністю. Наприклад, на Бєляєва, 29 ми лише зробили свіженький капітальний ремонт покрівлі. І от хтось із мешканців вирішив утеплити квартиру. Виконавці цієї роботи заякорилися на покрівлі, чим пошкодили її. Так, вони її тоді чимось заліпили, але роботи з капремонту даху злетіли з гарантії. Було 7 років гарантії. Не може мій начальник дільниці бігати постійно дивитися, хто подібні роботи виконує. Тут потрібна людська свідомість.

Кор: Чи є у вас діалог з міською владою в плані спільних рішень для розвитку ЖЕО?

Діалог-то у нас є, у нас немає грошей. На початку своєї роботи я їздив до Івано-Франківська на запрошення керівників управляючої компанії. Вони запитали про наші проблеми. Я поскаржився, що люди крадуть електроенергію – приєднуються до комунальних мереж – це особливо актуально у дев’ятиповерхівках, де поверховий майданчик просто перекритий тамбурними дверима. Там роблять штробу в стіні, приєднують кабель і заштукатурюють, ніби й не було нічого. На кожному будинку стоїть лічильник, який рахує комунальне освітлення. І там, де різниця колосальна – там точно крадуть. І от франківчани говорять, що вирішили цю проблему дуже просто. Вони поставили фотореле. Це маленький датчик, який реагує на зміну освітлення. З настанням сутінок він спрацьовує і комунальне освітлення вмикається. На світанку воно, відповідно, вимикається. Звичайно, що рівень крадіжок значно впав. І я привіз цю ідею додому та почав у деяких будинках також ставити фотореле. Це дало значний позитивний результат. Це говорить про те, що навіть такий обмін досвідом зміг без значних фінансових вливань зробити користь комунальному підприємству. Є багато толкових і грамотних ідей, які потрібно реалізовувати. Стоячи на місці ми нікуди не прийдемо.